21世纪经济报说念记者 孙迟悦 香港报说念

“此时不买，更待何时”，4月在香港岛上环购置一套小面积公寓的“港漂”Jessi Chen对21世纪经济报说念记者示意，在拿到香港特区永居身份后，贬责住宅刚需成了她浩瀚计议。

Jessi示意，不单是是因为香港住宅物业阛阓价钱的下落，更是因为她预测“供平过租”的时间行将到来。

“供平过租”，即按揭还款以购置住宅的月付资本小于月租房屋的资本。Jessi称，按照现行利率，一套售价约为493万港元的公寓，30年期贷款利息约为224.6万港元，购房后的按揭资本约为15900港元/月；对比之下，其此前的房租约为13000港元/月。

凭证差饷物业估价署最新公布的数据，2025年3月香港私东说念主住宅售价指数最新报284.2点，对比2月下落约0.49%，按年跌8.2%，该数字已贯串下落4个月，创8年半以来的新低。相较于交易阛阓的低迷，租借阛阓的进展则相背，2025年的首四个月内，房钱指数贯串攀升，最新报193.3点。

华夏城市房钱指数（CRI）反应了一系列具有代表性的屋苑的总租值，该指数在2024年4月至2025年3月时辰，由117.09上升至123.87。好意思联物业数据也显现，香港房屋平均房钱在2024年内累计上升超5.5%。

好意思联物业住宅部行政总裁布少明曾示意，跟着租房资本权臣上升，在财政预算案、施政敷陈通告放宽物业按揭成数上限，以及允许投资侨民买豪宅等一系列利好楼市要素加捏下，“供楼”将更趋于合算，劝诱部分东说念主士“转租为买”。

“细价盘”助推“小阳春”

在2025年的首五个月，香港房地产阛阓的“小阳春”势头似乎正渐渐升温。

凭证香港特区政府地盘注册处和好意思联物业资料，在2025年首4个月内，香港住宅阛阓一手成交量为5511宗，虽不足2024年同期的6601宗，但仍然创下6年以来的同期次高。

数据显现，2025年首4个月时辰，400万港元或以下的往返录得1003宗，同比大幅增多约346%。

好意思联物业首席分析师刘嘉辉以为，在2月底财政预算案的影响下，发展商积极推售“细价物业”，即各个单元平均售价约为400万港元或以下的新盘。跟着该类型楼盘的不休推出，这类楼盘在新盘阛阓中的占比由2024年首4个月的约3.4%，大增至2025年同期约18.2%，同比增多了14.8%。

2月底，香港特区财政司司长陈茂波提到，为收缩“上车客”的职守，将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元。凭证贪图，这将为买家最多纯粹约6万港元的购房开支。

财政预算案仍是推出，香港住宅物业的举座成交量在27天内高潮了98%，但成交金额只高潮了63.5%，成交的一手楼盘中，有朝上一半总价在400万至600万港元之间。

部分卖家捏续以低订价劝诱买家入场，是现在房价未权臣升高的原因之一。

万科香港旗下位于大埔的新盘上然，在3月15日首轮销售卖出9成单元后，次轮发售119伙，收到认购意向登记7868票，逾额认购逾65倍。万科香港示意，禁止3月19日晚10时，约107伙单元被挑选，神气在发售后的4日内共卖出331伙。

据悉，万科上然2期订价318万至1179.2万港元，万科提供16%扣头优惠后，本色售价为267.2万至990.6万港元，折实呎价为10303至13701港元，首批折实平均呎价为12018港元（1呎约就是0.11正常米）。发售房屋中共有58伙单元折实售价低于400万港元，可享受新出台的印花税优惠策略。

布少昭示意，由于该楼盘逾额认购，首轮销售反应强横，二轮推出的单元也很快售罄。一手阛阓销售进展理念念，香港楼市的“小阳春”快意果决到来。

凭证香港置业资料商量部的《一手住宅物业销售资讯网》数据，2025年首4个月内，400万港元或以下的一手住宅成交量录得1003宗，已达到2025年全年1127宗的约89%，创9年以来的次高记录。

更值得堤防的是，若以400万港元或以下一手成交量占举座一手成交量比率贪图，本年以来该数据已达到18%，同比增多11%，更创下了自2013年4月“一手住宅物业销售条例”奏效后的新高。

“止跌回稳”仍在恭候信号

一手“细价房”受到阛阓火热追捧的同期，香港二手住宅的成交量却不才降。

一直以来，香港“十大屋苑”的计议动向是估量楼市走向的坚苦决策，其涵盖了十处香港、九龙和新界地区在房地产阛阓中占据领略地位、往返活跃且价钱安详的优质楼盘。

从数据来看，香港十大屋苑在4月的举座成交量全线下落，其中超半数屋苑成交量跌幅朝上50%。

华夏地产商量部高档联席董事杨明仪对21世纪经济报说念记者示意，继2月财政预算案公布以来，3月，部分业主在利好音讯下摄取出售物业，而买家则因楼价劝诱而入市，并倾向于摄取优质且平价的房源，进而使得二手物业价钱承压下调。

华夏亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰对21世纪经济报说念记者示意，4月，受到关税风云等影响，买家入市格调趋于严慎。

陈永杰补充说念，设立商以廉价策略推售新盘，进一步漫步了买家关于二手住宅的购买力，以上要素近似使得近期香港住宅物业二手成交量显著下降。

反应二手楼价的华夏城市率先指数（CCL）的最新数据显现，4月21日至4月27白天，CCL指数为136.71，对比上个月同期下降0.08%。

“阛阓还在恭候更清澈的信号”，谢忱梁行引申董事及香港商量部诈欺邓淑娴也对21世纪经济报说念记者示意，香港举座的住宅物业阛阓在看到显著的成交量上升趋势后，住宅物业的往返价钱才会冉冉“止跌回稳”。

邓淑娴补充说念，印花税门槛的放宽，还将捏续匡助念念入市的买家收缩购房职守，故意于晋升住宅物业阛阓的后市往返投资量，最终匡助香港楼市安详发展，楼价回稳。

二手住宅年内有望“见底回升”

2025年内地买家的入市个案正捏续增多。

开头特别据显现，2025年的前两个月内，香港一、二手住宅物业阛阓迎来了朝上1300宗“普通话买家”的购买，同比增长超50%。

香港房产中介公司品正置业总司理伊娜对21世纪经济报说念记者示意，在其近期斗争的客户中，香港土产货客户的占比不足一成。但她也示意，这一近况应该也与公司的定位和布景计议。

华夏地产数据显现，“撤辣”策略实施两年间，内地客累计购房达1.2万宗，孝顺1331亿港元成交额。其中启德新区成为最热区域，内地买家占比高达50%，远超第二位黄竹坑557宗的1.8倍。

香港地产界世俗以为，启德地区交通轻佻、学校收集丰富、基础才能完善，是其频年来受到庞杂买家疼爱的原因，也使其成为了香港“最受迎接的地段”之一。

伊娜补充说念，“普通话买家”的活跃度较高，其关注的区域也较为世俗，包括启德、何文田、黄竹坑、中西区和炮台山等地。

“撤辣”从2023年10月运转，直至2024年3月，香港财政预算案通告全面废除辣招——即废除通盘住宅物业需求防守按次，通盘住宅物业往返不再需要缴付特别印花税、买家印花税和新住宅印花税。

陈永杰示意，价钱劝诱力是驱动内地买家在香港购楼的主要要素，香港的举座楼价较三年前峰值回落进25%，近期印花税放宽的策略也对内地买家的入市决策有影响。

4月以来，接连的节沐日使得内地买家插足香港看房购房的频率增多。凭证华夏地产数据，晴朗节三天假期，香港“十大屋苑”得到预料约565个预约看楼量，看楼量依然保管在朝上400个的高水平，阛阓存眷不减。伊娜也示意，五一时辰，其部分客户“清晨安排了来港看房行程”。

在内地买家不休入市的影响下，插足5月，香港二手住宅物业阛阓的成交量也似乎有了“起色”。

在包括佛诞日的三天“小长假”（ 5月3日-5月5日）时辰，利嘉阁地产数据显现，香港十大屋苑中6个屋苑录得成交。按区域分手，港岛及九龙区各录得6宗成交，新界区有5宗交投。其中，太古城共有6宗成交；嘉湖山庄录得4宗成交；好意思孚新村排行第三，录得约3宗交投；新齐城录得2宗，沙田第一城及黄埔花坛各录得1宗二手成交。

然则，陈永杰辅导说念，跟着近期廉价新盘主导阛阓，以前香港土产货刚需或将冉冉接棒阛阓动能。

预计以前，杨明仪进一步示意，跟着阛阓上优质廉价房源的冉冉消化，在2025年第二季度内，香港二手住宅物业阛阓的价钱有望止跌，以至有可能“见底回升”。

香港置业商量部则预计，要是设立商省略在2025年第三季度清算部分库存，并积极推出新盘，在合营2025年内两次降息的情况下，香港一手住宅价钱将有望晋升，进而改善二手住宅价钱。

勾通现时的变化，莱坊预计，2025年内，香港一般住宅价钱最多上升5%，一般住宅的房钱亦则有望上升3-5%，创历史新高；谢忱梁行示意，2025年香港住宅物业的成交量有望比2024年晋升5-8%，达到56000至58000伙的水平，举座楼价将反弹约5%，房钱也将反弹5%。

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